금쪽같은 내 ‘자투리 땅’을 지켜라...전원주택 짓고 남은 땅 처리 노하우
우리나라에서 땅을 분류하는 방법은 크게 ‘지목’과 ‘용도지역’ 으로 나뉜다. 지적법 상의 분류법인 ‘지목’은 각 필지(한 개의 토지 소유권이 미치는 땅의 범위)별로 하나씩 정해지는 게 특징이다.
이에 비해 ‘용도지역’은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 땅 분류법으로 하나의 블록(여러 필지로 이뤄진 덩어리) 단위로 지정된다. 하나의 용도지역 안에서 다시 각 필지별로 지목이 분류되는 것이다.
전용허가 못받은 자투리 땅에 원상복구 명령
그런데 미국 등 선진국에는 용도 지역은 있어도 ‘지목’이란 개념이 없다. 주거 지역이면 그 뿐이지 지목상 대지인지 아닌지를 다시 나누지 않는다는 이야기다.
하지만 우리나라는 이와 다르다. 국내에서는 용도지역과 관계없이 지목상 대지가 아닐 경우 전용 또는 형질변경 허가를 받아야 집을 지을 수 있다.
이런 복잡한 제도로 인해 현실에서는 판단 잣대를 행정관청이 독점하는 문제가 생긴다.
서울 송파구에 사는 이모씨는 ‘상식을 넘는 법이나 규정은 존재할 수 없다’는 신념으로 불합리한 규제와 싸워 전원주택 마련에 성공한 경우다.
이씨는 강원도 인제의 준농림지 임야를 매입, 1개 필지 1510㎡(457평) 가운데 991㎡(300평)에 대해 전용허가를 받아 집을 짓고, 157평에는 잔디를 심는 등 약간의 조경을 했다.
이씨가 전체 457평에 대해 전용허가를 신청하지 않은 것은 국내 농지관리법 규정 때문이다. 우리나라 농지관리법은 이씨와 같은 도시민이 시골 땅을 살 때 그 면적 300평 이하로 제한하고 있다. 이 때문에 할 수 없이 이 씨는 전체 457평 가운데 300평에 대해서만 전용허가를 신청한 것이다.
그런데 이씨가 전원주택 건축을 끝내고 측량·준공허가를 신청하자 지적공사는 물론, 관할 읍사무소도 나머지 땅(157평)에 잔디가 있으면 허가를 내줄 수 없다고 나섰다. 쉽게 말해서 전용허가를 받은 300평에 대해서만 허가 목적대로 사용이 가능하고, 나머지 자투리 땅에 대해선 손을 대해서는 안된다는 얘기였다.
"지침이 농지법에 우선할 수 없다" 공무원 설득
이들의 근거는 일선공무원의 실무 규정인 ‘사무처리지침’. 상위법인 농지법 시행령 2조2항에는 분명히 ‘농지에는 목초, 잔디, …조림용 묘목을 식재할 수 있다’고 돼 있었지만, 무조건 원상복구를 하라는 게 공무원들 요구였다.
이씨는 결국 대법원 판례까지 뒤져 6건의 유사 사건 판례를 찾아냈고, 이를 들고 읍사무소와 지적공사를 찾아가 ‘하위법(지침)이 상위법(농지법)에 우선할 수 없다’고 공무원들을 설득했다.
똑같은 사건의 판례가 확립돼 있는 것을 본 담당 공무원은 결국은 이씨에게 승복했다.